キャップレートをどうやって求めるか

不動産鑑定価格でよくわからないのが、収益還元法で必要なキャップレートをどうやって決めるのか。

不動産の価格を収益還元法で求める場合、その価格は収益価格と呼ばれる。

収益価格＝収益/キャップレート

収益は賃料等に基づくNCFかNOIを使うことはわかった。
キャップレートはどうやって求めるか。

社団法人日本不動産鑑定士協会のページにあった論文。
昨今の不動産評価におけるキャップレートのあり方について
第22回PPC台湾大会　2004年10月17日から10月21日
株式会社 谷澤総合鑑定所 三原 大介

不動産鑑定評価の実務上におけるキャップレートは、不動産鑑定評価基準に準拠し、特に次の２方法を併用・相互補完しながら求めるケースが多いように思われます。
① 類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
② 不動産投資の基本利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

拾い読みした感じでは、いずれにせよ結局他の不動産の取引事例（不動産価格と賃料が既知となる）から利回りを計算して、それを利用・修正して目的となる不動産のキャップレートを計算していると解釈したけど、あってるかな。

賃料は所与として、他の類似の不動産価格ありきでキャップレートを求めて、そのキャップレートを適宜修正して用いて目的不動産の価格を求める。そんなところなのかな。

こんなのもあった。
山崎隆オリジナル収益還元法　山崎式キャップ・レート

キャップ・レート＝－０.１６×標準賃料（８０㎡換算）＋９.６

複数の事例（賃料、不動産価格）を集めて回帰分析したのかな？
結局、取引事例ありきの気がするなあ。

不動産鑑定士になりたくなったらちゃんと勉強しようかな。とりあえずこれぐらいにしとこう。

タグ：キャップレート 収益価格 取引利回り比較 不動産鑑定